北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

(资料图片仅供参考)

我家目前在安宁庄有套房，满五唯一，现在市值700多万，房贷已经还完。目前手里有现金250。孩子2025年入学。房子是1911前买的，可以上海淀实验二小。本来我想孩子上学之后再置换大房子。可是年后房价上涨有点快，我有点着急了。

现在有两个方案，一个是置换到上地学区，居住可能无法改善，但是孩子可以去上地学区；另一个是换附近的三居，但是目前资金加上贷款也不够户型好的三居，只能买到一般的户型。我想咨询一下您的意见，从房产保值方面，上地和安宁庄这边哪个更好？还有，现在换房是好时机吗，还是我应该淡定一点，过两年再换房。

A：

1、上地和安宁庄的学区级别不一样，溢价也相差不少呢，不好相比。这还是先考虑好自己更重视哪方面吧？孩子和房子，注重教育那自然就是上地，注重居住那当然是安宁庄了，溢价低也就风险小，保值更稳妥。

2、单从学区房保值来说，这两年应该是没问题的，入学高峰期，抢房的家长多，或许还得涨的。但过了2025年不太好说了，溢价部分大概率受些影响，未必直接下降，涨的慢的可能性更大，逐步降低溢价率。

3、现在的时机还行吧，明年也是高峰期，现在又是小阳春，至少没什么下跌的可能，再涨点儿的可能性大。什么时候换看自己，这不两年前就想过置换吧，当时还没怎么涨呢。两年后说不好，有可能是上涨之后的横盘期吧。

仅供参考。

二

Q:

能不能请求您写一写亚运村小营附近的？比如光大名筑，欧陆经典，博世祥园等等，就是那附近的。因为我关注了一段时间，比如以欧陆经典为例，它的单价就比周边要低1-2万，不知道其中原因。

它的学区属性是嘉铭也不错的，还是单校对应嘉铭，但比马路对面的光大名筑还低了2万，但是光大对应的小学还不是嘉铭单校呢。不知道为什么？对那一片很感兴趣。谢谢您。知道这样的要求有些过分了，有打扰请见谅！

A：

1、欧陆经典的我写过，开发商太合，王老板那么多的故事呢，怎么可能把这里给拉下啊。曾经的豪宅，《一声叹息》又做了那么大的植入性广告，主打特色就是贵，连徐帆的广告词都是“什么都好，就是太贵了”。

2、价格低是逐步形成的，每次行情都落后一些，陆续的就明显了。主要就是因为地段儿太好了，塔楼多户型大，当年的时尚，之后就不是太受追捧了。商品价格是由供需关系决定的，感兴趣的人少，还都不愿意出高价，自然也就落后了。这相对还行吧，办公的不多，对价格不算太影响，低点儿从居住来说还实惠呢。

3、没什么要求过分的，嘉铭东区商品房居多，本来也没什么学区溢价，尤其是户型大总价高的就更没什么了，溢价主要由西区老公房承担。这是朝阳特色，大多数头部校都这样儿，其他的人朝和陈分也都差不多。但朝外的就特殊了，所有的学区房都溢价高，博世祥园就是如此，跟东西海的溢价率差不多，一分钱一分货吧。

4、简单就是这些情况，北京的港式老公寓很多，朝阳区占了大部分。到目前为止板楼户型好的还行，基本跟随普宅的价格走势，塔楼的多数普通，更适合自住，升值角度普通，不太好逆转趋势。

仅供参考。

三

Q:

工作地点在和平东桥，三年内不会换工作，计划要孩子。房子预算在700w内，首房首贷。思路是带电梯2000年左右的房子、带一点小区环境、地铁周边、配套还算可以（有商业或产业，目前不考虑学区）。看房半年多了，主要在朝阳看了房，朝阳无限芳草菁、酒仙桥卡布奇诺觉得还行。但朝阳无限离地铁不是很近且6号线地铁通勤压力大，这个是个纯东向的户型，卡布也是离地铁远，但两个小区好在都是人车分流，比较纠结。

想问一下您推荐这两个小区吗，是否能保值？除此之外还有没有比较推荐的地方呢？主要还是想保值甚至增值，为了之后还有学区房的概念时候换个学区。还有我们的看房思路是否合适，请指点指点！

A：

1、朝阳无限是板块强一些，但小区不算多强。卡布其诺是小区挺好，但板块不算太强。这看自己的喜好吧，自住为主就买酒仙桥的，保值为主还是朝青更强势一些。但既然朝阳无限的户型不是太好，那还是以卡布其诺为主吧，相对兼顾。

2、保值，朝阳无限还行，跟大盘相比没落后，但在这种板块内不算强。当初这里和国美第一城差不多价格，还更贵点儿。但现在有价格差了，所以算中等吧，不吃亏，以后也大概率这趋势。卡布其诺也差不多，小区挺好，就是酒仙桥这些年被望京抢走了份额，导致这曾经一直对标的小区有些走弱。

3、看看河二道沟北边的呗，不少小区呢，相对选择更多些。思路没什么不合适的，都挺好的板块和小区。

仅供参考。

四

Q:

我家有一套知春里73平（对口人大附实验小学）的小三居，目前售价1000万左右，大娃24年入学，小娃28年入学。觉得房子有点小，居住环境也不是太好，想改善一下。手里还有200-300的现金，如果把房产置换到东南小区或黄庄小区80-90平的三居（对口中关村一小），从保值增值的角度您建议吗？

A：

1、保值增值？这谁说得好啊，带有赌的成分，还是以孩子上学为主吧。

2、今年明年都是入学最高峰，所以学区房的溢价才达到最高。这会儿买房的都是没办法的家长们，明知道溢价高也得忍着。但投资就未必合适了，反正我知道的炒房客们都基本撤场了，犯不上这会儿往里冲。毕竟2025年之后就是确定性的低谷期了，就算是中关村的学区好支撑强，也未必还能延续上涨势头儿，毕竟入学的孩子少了小一半呢。

3、所以考虑吧，最好是多考虑孩子上学，别太追求投资了，不是那个时期了。任何投资品都是早进入的赚大钱，越到高峰期的利润越少，风险也更大。当然这也看政策，如果政府鼓励的话也有可能，这就不敢预测了。还是上网搜搜历年人口数据吧，然后再做判断。

仅供参考。

五

Q:

夫妻自有住房一套还在还贷，位于房山区良乡，岳母户口刚刚迁入良乡，小孩27年入学。计划购入一套市里学区房，重点考虑东西城吧，买房的话应该得先卖出现有住房吧，再加上手里资金，可以拿出300w首付。不想背太多贷款，可以通过我们二套资格购买，或者通过岳母首套资格，但是又想让岳母随后申请相应城区的廉租房。

问题：

1、何时买房合适呢，25年以后房价会不会下跌？

2、300w首付二套资格的话，总价控制在400-500w，能自住最好，不然就得换租。这样哪里的房源合适呢，可以考虑入学后再卖了。

3、 考虑岳母再申请廉租房，我们这样二套合适吗？

A：

1、如果卖房后增加的资金较多（包括贷款）就尽快，在这种时期房产大概率比现金保值。增加的不多就无所谓了，过了2025年或许选择更多。但未必是下降，尤其是优质学区，好东西什么时候都稀缺。更大的可能是涨的慢点儿而已，用几年时间逐步降低溢价率。

2、300首付，二套资格的话一般就是最高187万，月供1万左右。你们的具体预算是多少啊？学区房一般400万左右起，东西城都差不多。

具体房源得找中介，我没有。常规建议是西城的广外，东城的龙体东崇前，这个价位的选择相对多。

3、廉租房？公租房吧。这我不太懂，但廉租房应该是要求挺高的，公租房相对好排一些。应该没什么不合适的，单独户籍申请而已。但这我不熟，没接触过。

仅供参考。

六

Q:

我们是买房小白，首套房资格，刚开始考虑买房，相关知识、咨询了解不是很多，想理清买房思路。首付预算400-500万左右，希望贷款买，总价预算700-900万，900万+的话看首付承受程度。

家里有老人小孩，初步考虑要3居室，70-90平米。新房、二手房都考虑。位置目前主要考虑海淀区。小孩有较大可能能够随家长职业获得大学附属教育系统的学位，对学区没有硬性要求。但是考虑到希望上学近，又似乎“变相”不得不临近学区。但有不确定性，随夫妻双方的工作不确定性而变化，有30%-40%的不确定性，2025年能相对确定。

1、在海淀区（或临近）哪里买比较好？海淀区临近学位点学校老破小价格高、楼龄较老（1990年前后四五年），是否值得买？有没有可能在小孩上学距离（双清苑附近）和房龄之间做一个平衡，即，不要太旧、不要太远？这种考虑是否现实？是否有别的购房思路？

2、新型公产房是个什么情况？

3、建议偏向新房、次新二手房、楼龄稍老的二手房（1990年前后五年）？

补充说明，前面说的考虑到小孩上学，指的是上小学、初中。目前小孩3岁，2026年秋上小学。理想状况是能够到时候自住、就近点。至于更长远的，也不知该如何考虑。

A：

1、哪里买，这得看自己的通勤了。如果是双清苑附近就没什么学区溢价，学院路学区不热门，所以买这里的多数都是自住为主的，溢价率也就是海淀学籍的价值。居住的性价比高，也没什么风险。如果在学区内那就凭喜好选吧，老房在保值上没太多劣势，顶多是流动性稍弱而已，但长期持有更合适，不轻易换房也就无所谓流动性了。

2、新型共产房，就是老式的不好使了才推出的呗，扩大针对面，贯彻房住不炒的精神。老式共产房是针对刚需的，彻底的房住不炒。但后来不是逐渐都不买单了吗，那就推出新型的，针对中产刚改的，表面上是政府请客，开发商买单，买房人炒房发大财。但实际上看着办吧，我们开发商未必都是慈善家。

或者简单一句话吧，确定是长期自住就合适，有其他想法就不是太合适，具体的不解释了，还是隐晦点儿安全。

3、注重自住就买新房，居住体验好。注重保值就买二手，相对更稳妥。过几年就想置换的买次新品质高的，流行性和保值都占优。长期持有和经济实惠的那就是老公房了，不吃亏不占便宜。当然新房也看价格了，如果真能买到便宜的也行。这咨询电商和中介吧，我不卖房，对新项目不熟。

4、上学这看自己吧，如果能上子弟校不是很好吗？其他的我没太理解，不方便建议。

仅供参考。

七

Q:

我手头资金在400-450，首房首贷，5-10年后可能会置换，主要考虑保值增值的需求，在置换的时候不吃亏。目前朝阳门的三丰里小区怎么样，这预算正好可以全款买入，留出首贷资格置换，或者贷满300，看总价700-750的商品房。

爱人在金融街，我在国贸上班。您有什么推荐的小区吗，现在入手合适吗？入学高峰期过后学区非学区的价差如果会缩小，到时候置换学区房（比如月坛）是不是压力会小一些？

A：

1、三丰里就是普通老小区，保值肯定是跟随大盘涨跌，没风险不吃亏也占不着便宜。全款买入留着首贷资格，当然可以了。但也考虑好，这种老小区的流动性弱，出手的时候未必好卖。再加上传导排序靠后，所以更适合长期持有，以十年为周期更合适。真要是5年的话就最好选楼市横盘期出手，慢慢儿卖就无所谓了，免的因为着急而吃亏。

2、我不好推荐，看自己的通勤吧。常规建议是东四环外，四惠朝青不少房龄比较新的小区呢，流动性更好，升值也有更好的。

3、高峰期后有可能价差会缩小。可以参考台北，学区房（学位宅）高峰期的溢价也在30-40%，人口减少后用了六七年逐渐缩小的，现在除了最好的几所明星小学还溢价比较高，多数也就剩10%左右了，甚至普小的都没溢价了。月坛学区好，有可能缩小一些但未必太多，好东西什么时候都稀缺。

仅供参考。

八

Q:

我是什刹海的拆迁户买在了回龙观，但是因为孩子上学一直没住在出租.现在这套房价值500万左右，租金在7500，我感觉收益率太低了，1.5%，存银行还4%呢。我们现在有房住，所以考虑要不就先卖掉这套房，因为以200万存大额的话都是每年8万，300万就超过现在的收益了。如果将来孩子需要的话可以买回来，要不然现在孩子正是补课花钱的时候，我们也需要一部分现金来保险。

A：

1、这我不好建议吧，卖不卖的只能自己定，没标准方案。不过一般来说收益率没真这么算的，任何投资品都不能按照浮动价值，而只能以实际投入资本做基础。

比如现在值500万，月租7500的收益率是1.5%，显的很低。那万一过两天楼市崩盘了，这套房就值100万了，房租则不会变，那收益率就成了7.5%了。请问你是高兴呢，还是别扭呢？

不调侃了，反正标准计算就是以你当时投入的价格为准。既然是拆迁户，估计当年就是以2600的价格买的，这套房30万总价吧。7500*12=9万，9/30=30%，因此到目前为止，你的投资回报率是每年30%，三年多回本。请问，这还要什么自行车啊？

2、而且这还得是说房子，是能有出租收益的。那如果你投资了金条呢？有人交租金拿回家摆着吗？这要哪天你收了一张齐白石的画，那不得别扭死啊，只有投入没租金，光升值见不到现钱，估计能气的把这画撕了上厕所。

3、将来需要的时候买回来，那看自己呗，这谁也说不好房价走势。参考几个中国历年的利息表吧，我上网搜的，不一定准确。可以跟房价走势也比较一下，然后再决定。

仅供参考。

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